Bude náročnejšie získať hypotéku v roku 2020?
S novým rokom 2020 prichádza Národná banka Slovenska (ďalej len NBS) s ďalšími obmedzeniami pre získanie hypotekárneho úveru. Od 01.01.2020 prichádza k povinnému navýšeniu finančnej rezervy z 20% na 40% ( z rozdielu čistej mzdy a životného minima, ktorú banky zohľadnia pri výpočte disponibilného príjmu žiadateľa o hypotekárny úver.
Okrem navýšenia finančnej rezervy sa zvýšilo aj životné minimum v porovnaní s minulým rokom na 1 osobu z 205,07 EUR na 210,20 EUR. Táto zmena nie je nariadenie NBS, ale vznikla na základe koeficienta rastu životných nákladov nízko-príjmových domácností alebo na základe koeficientu rastu čistých peňažných príjmov na osobu.
V tabuľke nižšie uvádzam príklad na výpočet disponibilného príjmu pre získanie hypotekárneho úveru pre 1 osobu a tak isto pre rodinu (manželia + 2 deti). V tomto príklade vychádzam z toho, že žiadateľ či rodina nemajú žiadny iný úver, ani kreditnú kartu ani povolené prečerpanie na bankovom účte.
Na základe výpočtov vyššie môžeme vidieť, že zamestnanec, ktorého čistá mzda je 900 EUR, bude mať po odpočítaní životného minima a finančnej rezervy 40% disponibilný príjem pre banku na získanie hypotéky 413,88 EUR, čo v porovnaní s minulým rokom je rapídne menej a to o 142 EUR ( v roku 2018 by to bolo 555,94 EUR).
Pre 4-člennú rodinu so spoločným príjmom 1 400 EUR je disponibilný príjem pre banku na získanie hypotéky 510,74 EUR, čo v porovnaní s minulým rokom je skoro o 181 EUR menej (v roku 2018 to bolo 691,72 EUR).
Na základe týchto príkladov môžeme vidieť, že žiadateľ alebo rodina žiadajúca o hypotekárny úver s rovnakým príjmom v roku 2018 až 2020 by dnes dostala nižšiu hypotéku, nakoľko maximálne možná mesačná splátka hypotéky je v 100-vkách eur nižšia ako minulý rok.
Okrem finančnej rezervy banky preverujú príjem aj prostredníctvom tzv. DTI koeficientu (debt to income), čo predstavuje maximálny úverový strop pre žiadateľov, čo je 8-násobok čistého ročného príjmu žiadateľov o hypotekárny úver (niektoré banky ešte tento úverový strop tolerujú a môže sa stať, že žiadateľ dostane aj viac).
Pre mladých ľudí, ktorí spĺňajú podmienky na základe veku (do 35 rokov) a s príjmom za rok maximálne do 1,3 násobku priemernej mzdy majú nárok na hypotéku na základe 9-násobku čistého ročného príjmu.
Tieto všetky regulácie z NBS sú výsledkom vysokého zadlžovania sa domácností na SR za posledné roky, kedže úrokové sadzby sú už dlhodobo nízke.